Bardzo często zdarza się, że różne sytuacje życiowe zmuszają nas do sprzedaży mieszkania. Rosnące koszty życia, wyższe stopy procentowe, a co za tym idzie i koszty kredytu, lub zwyczajna chęć przeprowadzki do innego mieszkania lub domu, powodują, że coraz więcej osób zaczyna zastanawiać się nad tym jak sprzedać mieszkanie zadłużone i jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym. W kontekście zadłużeń ciążących na mieszkaniach, najczęściej mamy na myśli kredyty hipoteczne. Warto jednak wiedzieć, że mieszkania mogą być obciążone różnego rodzaju zobowiązaniami finansowymi. Nie musi być to jedynie wierzytelność wobec banku.
Równie często mamy do czynienia z zadłużeniami wynikającymi z zaległości czynszowych lub hipotekami przymusowymi, ustanowionymi w związku z zadłużeniem właściciela mieszkania wobec ZUS-u, Urzędu Skarbowego, samorządu czy wierzycieli alimentacyjnych. O ile obciążenie mieszkania kredytem hipotecznym lub zadłużeniem w spółdzielni mieszkaniowej, nie jest sprawą, która uniemożliwia sprzedaż, o tyle w przypadku gdy na mieszkaniu ciąży hipoteka przymusowa sytuacja się komplikuje. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Jeśli masz na swoim mieszkaniu kredyt hipoteczny, będziesz musiał je spłacić w momencie sprzedaży nieruchomości. Zanim to jednak nastąpi, musisz udać się do banku, poinformować kredytodawcę o chęci sprzedaży mieszkania i pobrać stosowne zaświadczenie z dokładną kwotą jaka pozostała do spłacenia.
Kwota, którą musisz spłacić, zależy od pozostałego salda kredytu lub zadłużenia wraz z odsetkami. Zorientuj się również, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie wiąże się z dodatkowymi opłatami bankowymi. W banku powinieneś również otrzymać tzw. promesę, czyli zgodę banku na wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi wieczystej po spłacie zadłużenia. Promesa ma termin ważności 30 dni, w tym czasie powinieneś podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Jeśli wartość nieruchomości jest wyższa niż pozostałe do spłaty zadłużenie, to całą resztę otrzymasz jako zysk ze sprzedaży mieszkania. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja gdy mieszkanie obciążone jest hipoteką przymusową.
Czy można sprzedać mieszkanie z przymusową hipoteką? Artykuł 109 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147) mówi, że wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności może uzyskać na podstawie tego tytułu hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipoteka przymusowa na nieruchomości może również zostać ustanowiona na podstawie postanowienia sądu, prokuratora lub decyzji administracyjnej. Obciążenie takie wpisane do księgi wieczystej „podąża” za nowym właścicielem, tzn. po sprzedaży mieszkania takie zobowiązanie finansowe staje się problemem nowego nabywcy. Wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości nawet jeśli wierzytelność się już przedawniła. Sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową jest możliwa, jednak wymaga uregulowania wszelkich ciążących na nieruchomości należności i wykreślenia hipoteki przymusowej z księgi wieczystej do czasu podpisania aktu notarialnego.
