Bardzo częstym sposobem nabycia mieszkania, jest otrzymanie go w spadku po członku rodziny np. rodzicach, dziadkach lub w darowiźnie. W przypadku gdy rozważamy sprzedaż takiego mieszkania, często mogą pojawiać się wątpliwości dotyczące kwestii prawnych. Jak przeprowadzić postępowanie spadkowe? Czym różni się darowizna od spadku? Czy mieszkanie otrzymane w spadku mogę sprzedać od razu? Czy zapłacę podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania? Postaramy się rozwiać wszelkie wątpliwości związane z procesem sprzedaży mieszkania nabytego drogą spadku i wyjaśnimy krok po kroku jak sprzedać odziedziczone mieszkanie.
Otrzymując mieszkanie w spadku i decydując się na jego sprzedaż, musimy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Do dalszej odsprzedaży mieszkania potrzebne będzie poświadczenie dziedziczenia wydawane przez notariusza lub orzeczenie sądu. Oba dokumenty są równie ważne na mocy prawa. Najszybszym i najprostszym rozwiązaniem, jest wizyta u notariusza. Notarialne poświadczenie dziedziczenia jest płatne, ale w sytuacji gdy nabywcom zależy na czasie i chcą szybko spieniężyć nabytą nieruchomość, dużym atutem jest fakt, że po przedstawieniu u notariusza wszystkich wymaganych dokumentów, poświadczenie dziedziczenia można otrzymać od ręki. Bardzo ważne jest, aby w kancelarii notarialnej stawili się wszyscy spadkobiercy. Listę wymaganych dokumentów, potrzebnych do wystawienia poświadczenia dziedziczenia bez problemu udostępni każda kancelaria notarialna.
Gdy spadkobiercy wybiorą postępowanie na drodze sądowej, niestety muszą liczyć się z tym, iż jest to rozwiązanie zdecydowanie dłuższe . Warto podkreślić fakt, że w trakcie trwania sądowego postępowania spadkowego nie można dokonać sprzedaży mieszkania. Jest to jednak czasami jedyne wyjście, w przypadku istniejącego konfliktu w rodzinie, gdy jest kilku spadkobierców i istnieje ewentualna niezgodność dotycząca sprzedaży mieszkania. Jeżeli jest więcej niż jeden spadkobierca, do sprzedaży mieszkania wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy takiej zgody nie ma, istnieje możliwość sprzedania jedynie udziałów w posiadanej nieruchomości bądź spłacenie pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie chce spłacić pozostałych, można wystąpić do sądu z wnioskiem. Wówczas sąd może zadecydować o sprzedaży nieruchomości i dokonaniu podziału uzyskanej ze sprzedaży kwoty między spadkobiercami.
Wytłumaczmy różnicę między spadkiem, a darowizną. Czym różnią się te dwa pojęcia? Otrzymanie mieszkania w spadku a otrzymanie mieszkania w darowiźnie różni się przede wszystkim pod względem prawnym i podatkowym. Oto główne różnice między tymi dwoma formami przekazania nieruchomości:
- Pod względem prawnym:
Spadek: Mieszkanie przekazywane w ramach spadku jest przekazywane po śmierci osoby, która pozostawiła nieruchomość w spadku. Oznacza to, że osoba, która otrzymuje mieszkanie w spadku (nazywana spadkobiercą), dziedziczy je na mocy prawa w wyniku relacji spadkowej. Spadkobiercy dziedziczą nieruchomość wraz z jej ewentualnymi długami i zobowiązaniami.
Darowiźnie: W przypadku darowizny, osoba przekazująca mieszkanie (darczyńca) dobrowolnie przekazuje nieruchomość innej osobie (odbiorcy) bez konieczności oczekiwania na jej śmierć. Jest to akceptowane na mocy umowy darowizny, która musi być sporządzona i zarejestrowana w sposób zgodny z przepisami prawa.
- Pod względem podatkowym:
Spadek: W niektórych jurysdykcjach spadek nieruchomości może podlegać opodatkowaniu od spadku lub darowizny. Oznacza to, że spadkobiercy mogą być zobowiązani do zapłacenia podatku od wartości spadku, chyba że istnieją określone zwolnienia podatkowe lub ulgi.
Darowiźnie: Darowizny również mogą podlegać opodatkowaniu, a darczyńca może być zobowiązany do zapłacenia podatku od darowizny w zależności od wartości przekazywanego mienia i przepisów podatkowych obowiązujących w danej jurysdykcji. W niektórych przypadkach istnieją jednak zwolnienia podatkowe lub korzyści podatkowe, które mogą obniżyć obciążenia podatkowe w przypadku darowizn.
- Kontrola i własność:
Spadek: W przypadku spadku, spadkobierca zyskuje pełne prawa własności do nieruchomości, wraz z wszystkimi zobowiązaniami i długami, jakie mogą być związane z nieruchomością.
Darowiźnie: W przypadku darowizny, darczyńca może wskazać konkretne warunki lub ograniczenia, które mają obowiązywać w odniesieniu do przekazywanej nieruchomości.
Kiedy posiadamy już dokument potwierdzający nasze prawo do rozporządzania nieruchomością, możemy sprzedać mieszkanie właściwie w dowolnym czasie. Samo otrzymanie mieszkanie w spadku nie podlega opodatkowaniu. Aby skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn należy złożyć do Urzędu Skarbowego właściwe oświadczenie.
Kiedy jednak Sprzedający zobligowany jest do zapłaty 19 % podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego? Dotyczy to sytuacji gdy chcemy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od daty nabycia mieszkania przez spadkodawcę. Jeżeli spadkodawca posiadał daną nieruchomość wystarczająco długo tj. dłużej niż ustawowe 5 lat, spadkobiercy mogą ją sprzedać od razu po nabyciu, bez konieczności odprowadzenia podatku. Bardzo ważne jest zatem, sprawdzenie statusu własnościowego mieszkania, które nabyliśmy w spadku i które chcemy sprzedać. Istnieje jednak możliwość sprzedaży mieszkania w sytuacji, gdy spadkodawca posiadał nieruchomość krócej niż 5 lat i uniknięcie obowiązku zapłaty podatku. Gdy pieniądze pochodzące ze sprzedaży takiego mieszkania przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, nie zapłacimy podatku. Aby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, w ciągu pół roku od notarialnego sporządzenia poświadczenia dziedziczenia lub uprawomocnienia się wyroku sądu w sprawie nabycia spadku, należy złożyć w Urzędzie Skarbowym deklarację chęci skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
